Banken werden ab 2016 angehalten auch den Wert der Immobilie aus ihrer Sicht darzustellen – von Rechtsanwalt Dr. iur Erik Olaf Kraatz, Berlin (Dr. Schulte und sein Team, Berlin)
Im Rahmen einer Inhouse-Schulung der Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team mbB referierte der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Thomas Schulte und Team über die Rechtsänderungen aufgrund der Kreditrichtlinie der EU.
Immobilienexperte Dr. Schulte zur Historie: „Drei Jahre Verhandlungen seit 2011 bis zur endgültigen Fassung vom 04. Februar 2014 über die „Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher“ hat es gedauert.“ Jetzt harmonisiert die Europäische Union des Recht der Verbraucher (Begriff gemäß § 13 Bürgerlichen Gesetzbuches, neue Fassung ab Sommer 2014, https://www.dr-schulte.de/rechtsgebiet/bank-und-kapitalmarktrecht/verbraucherrechtsreform-2014-seminar-bei-den-rechtsanwaelten-dr-schulte-und-partner) in Bezug auf Kredite mit Grundpfandrechten.
Was regelt die Richtlinie „Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher“ besonders? – Schätzwerte werden vorgeschrieben
Richtlinien geben dem Gesetzgeber der Mitgliedsstaaten vor, welche nationalen Normen geschaffen oder verändert werden müssen. Hier innerhalb einer Frist bis 2016:
1. Kopplungsgeschäfte eingeschränkt
Kopplungsgeschäfte sollen eingeschränkt werden. Die Bundesrepublik Deutschland kann bestimmte Finanzierungsmodelle vom Verbot ausnehmen, wenn der alleinige Zweck des gekoppelten Produkts die Rückzahlung, der Erhalt des Kredits oder zusätzliche Sicherheiten Stellung ist (so z. B. Finanzierungsmodelle mit Lebensversicherung oder Bausparvertrag als Tilgungsersatz).
2. Banken müssen vor dem Vertragsschluss umfassend informieren
Neben einem erweiterten standardisierten Informationsblatt kommen jetzt erweiterte Standardinformationen bei der Kreditwerbung mit Zinssatz oder Kosten zu beachten. Beispielsweise muss die Bank jetzt unaufgefordert vor dem Abschluss des Darlehensvertrages den von ihr angenommenen tatsächlichen Wert der finanzierten Immobilie angeben. Bislang nehmen die Banken eine lediglich interne Beleihungswertermittlung vor, die den Darlehensnehmern regelmäßig nicht mitgeteilt wird. Der Bankkunde kann deshalb zukünftig genau sehen, ob wie die Finanzierung aufgrund einer Werteinschätzung zustande kommt,
Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte und Team: „Diese Vorgabe ist extrem wichtig, weil in der Vergangenheit viele Käufer von Immobilien immer angenommen haben, die Banken hätten den Wert ihrer Immobilie geprüft. Dieser Schätzwert ist dann für den Kreditnehmer wichtiger Anhaltspunkt zu der Frage, ob ein angemessener Betrag als Kaufpreis bezahlt wurde. In beispielsweise den in Berlin laufenden Zivil- und Strafverfahren gegen Bauträger und Vertriebe wie z.B. die Grüezi Gruppe (Grüezi Real Estate AG, VITO City Properties und VIREO Berlin GmbH) haben gerichtlich eingeholte Gutachten gezeigt, dass zum Teil erheblich überteuerte Kaufpreise verlangt wurden, die teilweise die Grenzen der Sittenwidrigkeit überschritten. Käufer können so zukünftig eher Klarheit über den Wert Ihrer Immobilie erhalten, ohne dass zuvor zwingend ein langfristig bindender Darlehensvertrag abgeschlossen worden ist.“
Viele fehlgeschlagene Käufe von Kapitalanlage-Immobilien wie beispielsweise „Steuerspar-Eigentumswohnungen“ hätten höchstwahrscheinlich so nicht stattgefunden.
„Viele durch gutgläubige Erwerber einseitig abgegebene Kaufangebote wären ohne gesicherte Finanzierung gar nicht durch unseriös handelnde Bauträger angenommen worden. Der Käufe hätten schlicht und einfach nicht stattgefunden.“, sagt Fachanwalt Dr. Schulte, der mit seinem Team seit vielen Jahren eine große Anzahl von Immobilienmandaten betreut.
3. Regelungen der Finanzierungsberatung für Banken und Vermittler
Im Wesentlichen erfolgt hier eine Angleichung an die bekannten Anforderungen aus dem Wertpapierbereich (MiFID) und der Anlageberatung v.a.; jetzt geht es auch los mit Kundenexploration, Geeignetheitsprüfung und Einführung eines verpflichtenden Beratungsprotokolls.
Auch bei Fremdwährungskrediten muss umfassend aufgeklärt werden; näheres hierzu unter:
„Die Franken-Falle“
Zusammenfassend: Deutschland muss die Richtlinie bis zum 21. März 2016 umsetzen. „Kleinigkeiten können entscheidend sein“, so Rechtsanwalt Dr. Schulte. „Der vorgeschriebene Schätzwert kann vielen Immobilienkäufern helfen, grobe Missgriffe zu vermeiden“.
