– oder: Banken müssen bei Bauherrenmodellen auch Rentabilitätshindernisse aufdecken –
Banken profitieren nicht nur durch hohe Darlehenszinsen, sondern auch durch die Vermittlung von Kapitalanlagen, die an sie herangetragen werden. Hierzu gehören auch Grundstücke, auf denen im Bauherrenmodell zu errichtende Häuser und Wohnungen vermietet werden sollen und deren Erwerb als Steuersparmodell angepriesen wird. Diese Vorteile werden zumeist in den höchsten Tönen herausgestellt und in den Beispielsrechnungen dargelegt, wie sehr man bei den Zahlungen an Vater Staat sparen können. Hierfür nötig seien nur Anfangsinvestitionen, die aber nicht zuviel Eigenkapital auffressen würden, da ein Großteil über die erwarteten Mietzahlungen wieder hereinkomme.
Vermitteln Banken in dieser Weise die Bauherrenmodelle selbst, so gelten für sie die gleichen Grundsätze wie für einen Anlagevermittler – mit weitreichenden Konsequenzen. Sie haben den Anleger nicht nur entsprechend seiner Wünsche zu beraten und ihnen nichts zu empfehlen und zu vermitteln, was seinen Wünschen und Zielen widerstrebt. Vielmehr dürfen, wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden (Urt. v. 13.01.2004, XI ZR 355/02) und seine bisherige Rechtsprechung damit bestätigt hat, nachteilige Informationen, die die Rentabilität mindern könnten, offenbart werden. So hatte im entschiedenen Fall ein Anwalt zehn Eigentumswohnungen im Rahmen eines Bauherrenmodell auf Anraten seiner Bank für knapp 1,6 Millionen Euro erworben. Im Verkaufsprospekt, der ihm (wie es Pflicht war, wie wir an anderer Stelle bereits umfassend ausführten) zu erwartende Mieteinnahmen von 7 EUR pro Quadratmeter sowie hierüber hinaus gehende Mietsteigerungen prognostizierte. Obwohl der Bank bereits zum Zeitpunkt des Verkaufsgesprächs bekannt war, dass sich die Miete nicht erzielen lasse sondern voraussichtlich darunter liegen werde, äußerte der Sachbearbeiter dies bei der Übergabe des Verkaufsprospektes nicht.
Dies hätte er aber tun müssen, urteilte der Bundesgerichtshof. Denn alle die Rentabilität betreffenden Umstände beeinflussen maßgeblich die Anlageentscheidung des Kunden. Da alle für seine Entscheidung maßgeblichen Faktoren wahrheitsgetreu mitzuteilen sind, betrifft dies auch nachteilige Aspekte hinsichtlich der Rentabilität. Diese sind ungefragt von der Bank zu offenbaren, auch wenn sie sich damit selbst schädigt. Das Informationsinteresse des Kunden, demgegenüber ein Wissensvorspung besteht, wiegt höher.
Bei dieser Pflicht kann sich die Bank auch nicht auf den Standpunkt zurückziehen, ihr kleiner Sachbearbeiter habe den Umstand nicht gekannt. Die Bank ist vielmehr als Ganzes zu sehen – als ein Organismus. Von jeder Hand wird erwartet, dass sie weiß, was die anderen tut, auch wenn dies in der Praxis nur selten der Fall sein wird. Die Bank haftet demnach für eine fehlende Offenbarung durch ihren Kundenberater, sofern auch nur ein Mitarbeiter oder ein Vorstandsmitglied Kenntnis von einem für die Wertanlage des Kunden negativen Aspektes hat.
