Erwerber einer Eigentumswohnung kann wegen falscher Beratung Schadenersatz verlangen. Die Patria Invest GmbH wurde vor dem Landgericht Berlin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages über einer sogenannten Schrottimmobilie verurteilt – Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Der Sachverhalt oder die Masche?
Das Landgericht Berlin hatte in seinem Urteil vom 04.04.2013, 2 O 142/11, einen Fall zu entscheiden, in welchem der Kläger und seine Lebensgefährtin auf der Grünen Woche nach Teilnahme an einem Preisausschreiben eine Steuer-Analyse gewannen. Aufgrund dieses Gewinnes rief die Beratungs-firma Correcta Pro GmbH beim Kläger an. Auf den Anruf folgten mehrere Gespräche, über deren genauen Inhalt sich die Parteien vor dem Gericht uneinig waren. Die Kontaktaufnahme war schon rechtlich problematisch, weil die späteren Kläger völlig arglos waren.
Dr. Thomas Schulte, Gründer der Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team: „Preisausschreiben, ungebetene Anrufe und angebliche Freundschaft werden von unseren Mandanten immer wieder geschildert. Da schleicht sich Unheil in viele Familien.“
So war es auch hier:
Der Kläger schilderte, dass er zum Kauf der Immobilie mit der Zusage veranlasst wurde, dass die monatliche Zuzahlung lediglich 200,00 EUR betrage. Tatsächlich aber geriet die Klägerseite durch den Kauf der Immobilie und die damit verbundenen laufenden monatlichen Kosten in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten bis zum nicht mehr bedienen können der Kreditraten der 100%tigen Fremdfinanzierung.
Dr. Schulte: „Das hatte für die Kläger große wirtschaftliche Folgen, denn aufgrund der falschen Zusagen beim Erwerb der Wohnung konnten die Kläger ihr ganz normales Leben nicht mehr führen, da das Geld immer knapper durch die höheren Kreditraten wurde, reichte es vorne und hinten nicht mehr.“
Die Abwärtsspirale war nicht aufzuhalten und nachdem die kreditfinanzierende Bank mit der Zwangsvollstreckung der Wohnung begann, erklärte sie sich nach einiger Verhandlung doch noch mit dem freihändigen Verkauf der Wohnung einverstanden. Dr. Thomas Schulte hierzu: „Aus Erfahrung wissen wir, dass der Verkauf auf dem freien Markt ist zumeist die wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist, da in der Regel ein höherer Erlös erzielt werden kann. Aber in diesem Fall konnte leider eine vollständige Kreditablösung dennoch nicht erreicht werden.“
Der Kläger verfolgte seine Klage daher mit Nachdruck weiter.
Welches Argument war erfolgsversprechend?
Wesentliches Argument des Klägers war die Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen sittenwidriger Kaufpreisüberhöhung. Hiervon ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung jedenfalls bei einer 100%igen Überhöhung auszugehen. Wie zahlreiche andere Kapitalanleger wurde auch der Kläger mit der Ablösung seiner anderweitigen Kreditverbindlichkeiten gelockt. Dieser dann in bar ausgezahlte Geldbetrag wurde seitens des Gerichts von dem ursprünglichen Kaufpreis abgezogen. Ebenso wurde eine Zahlung der Verkäuferin an den Verwalter der Wohnung, welche den indirekten Wert der Wohnung erhöhte, berücksichtigt. Insgesamt ging das Gericht letztlich daher von einem Kaufpreis in Höhe von 139.000,00 EUR aus. Ein im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens eingeholtes Sachverständigengutachten ergab einen Wert der Wohnung in Höhe von 78.000,00 EUR.
Wenn – wie im vorliegenden Fall- keine 100%tige Kaufpreisüberhöhung vorliegt, so müssen noch andere Umstände hinzutreten, die auf die verwerfliche Gesinnung der Verkäuferin schließen lassen.
Das Gericht warf der Patria Invest GmbH vor, dass diese selbst ein Gutachten in Auftrag gegeben hat, bei dem nicht die tatsächlichen Parameter für die Wertfeststellung zugrunde gelegt wurden, sondern davon ausgegangen werden sollte, dass Renovierungsarbeiten bereits durchgeführt worden seien. Weiterhin sah das Gericht in dem Anlocken des Klägers und seiner Lebensgefährtin durch das Gewinnspiel und die in Aussichtstellung einer kostenfreien Steueranalyse einen Verstoß gegen die guten Sitten. Diese Vorgehensweise der Vertriebsgesellschaft ist nach Ansicht des Gerichts der Patria Invest GmbH zuzurechnen. Aus der Tatsache, dass der Kläger und seine Lebensgefährtin lediglich ein Angebot zum Kaufvertrag beurkunden ließen, schließt das Gericht zudem auf eine Überrumpelung dieser.
Fazit
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Schulte von der Kanzlei Dr. Schulte und sein Team, der dieses Urteil erstritten hat, führt aus:
„Dieses Urteil unterscheidet sich insofern von einer Vielzahl unserer anderen Gerichtsverfahren, in welchen wir Käufer einer so genannten Schrottimmobilie gegenüber den verkaufenden Bauträgern vertreten, als dass hier weder das Vorliegen eines Beratungsvertrages noch das Vorliegen einer Falschberatung im Fokus der rechtlichen Erwägungen des Gerichtes stand. Das Landgericht Berlin bejahte einen Anspruch auf Rückabwicklung der Eigentumswohnung nach § 826 BGB, wonach derjenige, der in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, diesen zum Schadensersatz verpflichtet ist. Dies war vorliegend aufgrund der sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung der Fall, welche wir aufgrund des Sachverständigengutachtens und der weiteren Umstände erfolgreich beweisen konnten.“
Über die Haftung der Bank ist nicht entschieden worden.
Über die Erfolge berichten die Medien:
