Aufklärungspflichten bei Immobilienfonds: Kein Prospekt – Geld zurück !

Geschlossene Immobilienfonds waren und sind eine beliebte Geldanlage. Vor allem in schlechten Wirtschaftszeiten stellt sich oft heraus, dass die Gesellschaft in unrentable Geschäfte investiert hat, ein Großteil der Beteiligungssumme verloren hat. Ein rechtlicher Ausweg aus diesem Dilemma bietet sich für den Anleger eine Rückabwicklung der gesamten Beteiligung aufgrund fehlerhafter Beratung beim Abschluss des Beteiligungsvertrages.
Dieser wird zumeist von Anlagevermittlern dem Kunden nahegebracht, bei ihm zuhause oder an anderen Orten, bei denen Zeugen Mangelware sind. So fällt es dem Anleger schwer, nachzuweisen, dass der Vermittler ihn falsch beraten hat, ihm von der Anlage ein viel zu schönes Bild gemalt hat oder gar getäuscht wurde.
Hier hat beim Fall eines geschlossenen Immobilienfonds das OLG Hamm (Urt. v. 26.03.2003, 8 U 170/02) die Anlegerinteressen gestärkt. In dem von ihm entschiedenen Fall war der Inhalt des Informationsgesprächs zwischen Anleger und Anlagevermittler streitig. Der Anleger behauptete, er sei nicht hinreichend über die Risiken der Anlage aufgeklärt worden und ihm sei insbesondere kein Verkaufsprospekt übergeben worden. Das OLG Hamm entschied nun, dass bei einer Kapitalanlage in Form eines geschlossenen Immobilienfonds die Erfolgsaussichten wie die Risiken einer Anlage sich aus einer Vielzahl von Angaben beruht, die in einem bloßen Verkaufsgespräch nicht sachgerecht einem Kunden vermittelt werden können. Eine kundengerechte Beratung kann daher nur unter Überreichung der geordneten Zusammenstellung aller die Anlage charakterisierenden Daten in Form eines schriftlichen Prospekts erfolgen.
Bei seiner Übergabe war zwar auch niemand dabei. Dies ist aber nicht hinderlich. Denn die fehlende Übergabe ist ein Nichts und ein Nichts kann man kaum beweisen. Möglich ist allein das Gegenteil. So kann sich jeder Anlagevermittler die Übergabe eines Prospektes einzeln quittieren lassen. Die Beweislast kann daher sachgerecht nur so verteilt werden, dass der Kunde nur zu behaupten braucht, ihm sei ein Prospekt nicht übergeben worden und der Anlagevermittler dann mittels Vorlage einer Quittung beweisen muss, dass er dem Anleger einen Prospekt überlassen hat. Kann er dies nicht, bedeutet dies sogleich einen Beratungsmangel, der zu einem Schadensersatzanspruch mit der Folge der Rückabwicklung der Beteiligung führt.
Selten hat ein Gericht die Interessen des Anlegers so gestärkt !
Der vorstehende Text wurde verfasst von RA Dr. Schulte.
Dieser zeichnet verantwortlich im Sinne des § 10 Abs. 4 MDStV.