OLG Celle: Bank haftet für vorsätzliche Überbewertung der Schrottimmobilie
In einer Entscheidung vom 13.02.2007 hat das Oberlandesgericht Celle in einem Schrottimmobilienfall auf den „Badenia/Allwo/Heinen und Biege“-Komplex die Deutsche Bausparkasse Badenia zu Schadenersatz verurteilt. Dies ist nicht das erste Mal, dass das Oberlandesgericht Celle so entscheidet. Auch das OLG Karlsruhe hat in einem sehr ausführlichen Urteil bereits einmal eine Haftung der Badenia, ebenso wie der Allwo GmbH angenommen. Hintergrund waren die Wohnungsveräußerungen aus dem Bestand der Allwo in den 90iger Jahren mittels eines ruinösen Finanzierungsmodells der Badenia über den Strukturvertrieb der inzwischen insolventen Heinen & Biegel GmbH.
Interessant ist der Ansatzpunkt, den das OLG Celle in dem Urteil 16 U 5/06 für eine Haftung der Bank annimmt. Nach dem sehr lesenswerten Urteil des Oberlandesgerichtes besteht eine Haftung der finanzierenden Bank insbesondere deswegen, weil die Bewertungen der verkauften Immobilien vorsätzlich und systematisch zu hoch angesetzt wurden, um eine 100%ige Kaufpreisfinanzierung durch die Badenia darstellen zu können. Auf diese Weise soll sich die Badenia ein Darlehensgeschäft in Höhe von mehreren 100 Mio DM gesichert haben, ohne das den Immobilien entsprechende Marktwerte entgegen standen.
Ihren Ursprung fanden die überhöhten Verkaufspreise der Allwo-Immobilien in den ca. 30% des Kaufpreis betragenden Weichkosten, an denen allein die nach dem Vertriebskonzept an Heinen & Biegel zu zahlenden Provisionen von 18,75 % beteiligt waren. Diese Weichkosten und Verkaufsprovisionen wurden dem Käufer schlichtweg auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Da der der Kaufpreis zu 100 % von der Badenia finanziert war, stand somit der Darlehensgewährung in Höhe von mindestens 30 % gar nichts als Sicherheit gegenüber: Der Verkehrswert der Immobilie deckte den Darlehensbetrag ja nicht. Gleichwohl hatte die Badenia nach den Feststellungen des OLG Celle vorsätzlich die Verkehrswerte erhöht festgesetzt, was nach Ansicht des Gerichts zu einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung der Immobilienkäufer führte. Demgemäß haftet die Badenia vollständig auf Schadenersatz in diesem Zusammenhang.
Das Oberlandesgericht Celle grenzt sich durch diese Entscheidung von einer gegenteiligen Entscheidung des Bundesgerichtshofes ab. Der BGH hatte entschieden, dass die Vorschriften zur Ermittlung des Beleihungswertes einer finanzierten Immobilie lediglich im internen Interesse der Banken und Sparkassen liege und keinerlei drittschützende Wirkung zugunsten de Käufers hätten. Das Oberlandesgericht Celle will von diesem Grundsatz zumindest in den Fällen abrücken, in denen die Überbewertung vorsätzlich geschehen sei. Denn in einem solchen Fall sei die Bank nicht schützenswert.
