Es beginnt mit dem Märchen von der Selbstfinanzierung und endet, wenn man Glück hat, mit einem Schrecken oder verfolgt einen das ganze Leben. Ob als bewusst einkalkuliertes Verlustgeschäft für Steuersparmodelle oder angepriesen als sichere Altersvorsorge: Die Rede ist von fremdfinanzierten und fremdgenutzten Immobilien, dem System „Steuersparmodell Eigentumswohnung“.
Hartnäckig hält sich in Deutschland das Gerücht eine Investition in Immobilien biete immer eine sichere Form der Geldanlage. Wie bei jeder anderen Anlageform, ist jedoch auch hierbei eine genaue Auseinandersetzung mit der Materie notwendig. Es ist daher einer mangelnden Aufklärung geschuldet, dass mit diesem falschen Vorurteil so leicht Geld verdient werden kann. Allein in den 90er Jahren wurden in Deutschland über 300 000 Sparer, meist als Kleinanleger, durch die Vermittlung und den Verkauf von problematischen Immobilien geschädigt. Unterstellt man für jede verkaufte Wohnung einen kleinen sechsstelligen DM- bzw. einen entsprechenden Eurobetrag, so ergibt das in der Summe über den genannten Zeitraum ein Milliardengeschäft. Für die Erwirtschaftung eines derart großen Betrages in einem Geschäftsfeld ist daher von der Notwendigkeit eines Systems auszugehen. Wie jedoch funktioniert das System Schrottimmobilie?
Eigentumswohnung als Alterssicherung ; Anteile an geschlossenen Immobilienfonds als Steuersparmodell
Im Wesentlichen werden potentielle Käufer mit zwei Angeboten gelockt. Zum einen wird dem Anleger der Erwerb einer Immobilie meist in Form einer Eigentumswohnung angeboten. Die Verkaufsgespräche finden hierbei immer entweder bei dem Kunden zuhause statt, oder werden an dessen Arbeitsplatz aufgenommen und später in den Privaträumen fortgeführt. Wesentliches Argument bei den Verkaufsgesprächen ist, dass kein Eigenkapital eingebracht werden muss. Vielmehr wird ein Finanzierungsmodell präsentiert, dass sich, so das Versprechen, von selbst tragen werde. Schließlich erwerbe man Wohnungseigentum. Zwar muss man für dessen Erwerb einen Kredit aufnehmen, jedoch könne man im Anschluss mit Mieteinnahmen rechnen, die wiederum den Kredit gegenfinanzieren würden. Durch geschickte Präsentationen in Hochglanzprospekten wird zudem eine Wertigkeit des zu erwerbenden Objekts demonstriert, die so nicht vorhanden ist. Von später fehlenden Mieteinnahmen ganz zu schweigen.
Nicht viel anders verhält es sich mit dem Angebot an der Beteiligung an sog. Immobilienfonds. Durch den Erwerb von Fondsanteilen durch einen zuvor aufgenommenen Kredit soll ein künstliches knappes Einkommensminus generiert und dadurch Steuern gespart werden. Zudem wird der Anteilseigner gemessen an seinen Anteilen an den Mieteinnahmen der Gesellschaft beteiligt. Als zusätzlicher Kaufanreiz werden hierbei Sicherheiten in Form von Mietpools gegeben. In diese Zahlen alle Anteilseigener in regelmäßigen Abständen ein, um einzelne Leerstände und dadurch verursachte Mietausfälle mit dem eingezahlten Kapital auszugleichen. Diese Mietpools werden jedoch häufig als selbständige Gesellschaften in der Rechtsform einer GmbH geführt. Da auch hier die Immobilien nicht dem dargestellten Wert entsprechen sind die Mietausfälle deutlich höher als zunächst suggeriert, sodass die Mietpools regelmäßig nach einigen Monaten zahlungsunfähig sind und die Anteilseigner keine Mieteinnahmen mehr erzielen.
Angebot aus einer Hand
Den Abschluss von derart vielen gleichgelagerten Verträgen ermöglicht ein Vertiebsmodell, das mit dem Ziel entwickelt wurde den Immobilienerwerb möglichst einfach und schnell abzuwickeln. Dem potentiellen Käufer werden daher sowohl der Kredit, als auch sämtliche Beurkundungen und schließlich auch mögliche Risikoabsicherungen mit dem ersten Verkaufsgespräch angeboten. Er kann immer nur über das gesamte Paket entscheiden. Um dieses Gesamtpaket anbieten zu können bereiten die Vertriebsgesellschaften schon im Vorwege Kreditverträge mit Banken aus. Hierbei werden in den Kreditformverträgen bereits sehr hohe Vermittlungsgebühren eingebunden, die als solche für den Laien nicht erkennbar sind. Vielmehr wird der Eindruck erweckt, der beanspruchte Kredit würde beinahe vollständig für den Kauf eingesetzt. Deutlich wird dies an einem einfachen Beispiel. Wer zum Immobilienerwerb einen Kredit in Höhe von 70.000,00 € abschloss verwendete davon ca. 45.000,00 bis 50.000,00 € für den tatsächlichen Kauf. Die übrige Summe wird für verschiedene Dienstleistungen veranschlagt. Diese reichen von Vermittlungsgebühren für die Vertriebsgesellschaft, über Bereitstellungsgebühren, bis hin zu zweifelhaften Versicherungen für Mietausfälle oder Verwaltertätigkeiten.
Der Käufer erfährt von dieser Aufsplittung erst sehr spät, oft erst bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Bereits an diesem Punkt verdeutlicht sich, dass die zu erwerbende Immobilie mit seinem Wert das Kreditvolumen nicht decken wird. Viele Käufer ahnen hiervon jedoch nichts. In rechtsmissbräuchlicher Weise wird die Situation der notariellen Beurkundung ausgenutzt um erst hier erstmals die tatsächliche Verteilung des Kredits vorzulegen. Ohne eine erneute Durchsicht und auf den Notar vertrauend wird so alles Vorgelegte durch den Käufer unterschrieben und im Anschluss notariell beurkundet. Die Warnfunktion der notariellen Beurkundung wird so in ihr Gegenteil verkehrt und ad absurdum geführt.
Rückabwicklung mit Tücken
Inzwischen hat sich die Rechtslage zugunsten der Verbraucher verändert. In mehreren Grundsatzentscheidungen des Europäischen Gerichtshofs (Heininger-Entscheidung v. 13.12.2001 Az.: C- 491/99 und der Crailsheimer-Entscheidung v. 25.10.2005 Az.: C-229/04) wurden die Käuferrechte unter dem Gesichtspunkt des Verbraucherschutzes gestärkt. Die bis dahin Bankenfreundliche Rechtsprechung des XI Senats des Bundesgerichthofes (BGH) wurde teilweise verworfen. Vor allem wurde festgestellt, dass die geschlossenen Darlehensverträge als Haustürgeschäfte im Sinne der §§ 312 und 312 a BGB anzusehen sind. Für die Betroffenen bedeutet dies im Ergebnis, dass sie die Kreditverträge widerrufen können. Solange sie über dieses Recht nicht informiert werden, haben sie auch keine Fristen für die Widerrufserklärung zu beachten.
Die Kanzlei Dr. Schulte hat sich auf die Bearbeitung solcher problematischer Immobiliengeschäfte im Kapitalanlagebereich spezialisiert. Sie empfiehlt jedoch beim Widerruf des Kreditvertrages zur äußerster Vorsicht und der Inanspruchnahme fachlicher Beratung. Vor allem, wenn sich der Betroffene zuvor für das Modell Eigentumswohnung entschieden hat. Denn die Folgen eines übereilten Widerrufs können für den Laien noch verheerender sein. Schließlich hat der Verbraucher nicht nur einen Darlehensvertrag, sondern auch einen Immobilienkaufvertrag abgeschlossen. Dieser ist jedoch notariell beurkundet. Die Anwendung des § 312 und 312a BGB daher regelmäßig ausgeschlossen.
Mit Widerruf des Kreditvertrages verpflichtet sich der Verbraucher zudem den Kredit vollständig zurückzuzahlen. Zwar erhält er im Gegenzug seine eingezahlten Zinsen und Tilgungsraten zurück. Da es sich bei den Betroffenen meist um Kleinanleger handelt, werden sie jedoch nicht die Möglichkeit haben die geliehene Summe zurückzuerstatten. Zumal die Banken die Summe auf einem Schlag verlangen und Rechtslage, ob eine Rückzahlung des Darlehen auf einem Schlag erfolgen muss nach wie vor unklar ist. Hinzu kommt, dass der Verbraucher Eigentümer der problematischen Immobilie bleibt.
In einem solchen Fall ist es, nach Ansicht der Kanzlei Dr. Schulte, für den Betroffenen vorteilhafter mit der Kreditgebenden Bank in Verhandlung zu treten. Denn diese tragen an dem System Schrottimmobilie einen nicht unerheblichen Anteil bei. Gerade diese Zusammenhänge in rechtlich relevanter Weise darzustellen und damit außergerichtliche Verfahren erfolgreich abzuschließen liegt der Arbeitsschwerpunkt der Anwälte der Kanzlei Dr. Schulte. Inzwischen ist es jedoch auch immer aussichtsreicher direkt auf eine Rückabwicklung hinzuarbeiten. Denn immer mehr Gerichte entscheiden hierbei zugunsten der Geschädigten, dass die beteiligten Banken für den entstandenen Schaden in Haftung genommen werden können. Dann allerdings ließe sich auch die Immobilie selbst zurückgeben und der Anleger könnte seinen Schaden erheblich minimieren. Um so vorgehen zu können müssen die Geschädigten nachweisen können, dass die falsche Aufklärung über Wert und Risiken der kreditgebenden Bank bekannt war oder bekannt sein musste.
Darüber hinaus raten die Experten der Kanzlei zu einem Widerruf, wenn der Kredit zum Erwerb von Immobilienfondsanteilen abgeschlossen und genutzt wurde. Denn auch für diese Fälle haben die obersten Gerichte entschieden, dass der mit dem Kreditvertrag einhergehende Anteilserwerb als sog. verbundenes Geschäft anzusehen ist und bei einem Widerruf des Kreditvertrages auch der Anteilserwerb rückabgewickelt werden muss (Urteile v. 14.06.2004 so II ZR 392/01 und II ZR 374/02). Gleiches gilt, wenn der Nachweis erbracht werden kann, dass der Verbraucher bei dem Haustürgeschäft getäuscht wurde und auf diese Weise ein Beitritt in den Immobilienfond erreicht wurde.
Deutliche Verbesserung der Rechtslage für Verbraucher
Insgesamt bescheinigen die Rechtsexperten eine positive Veränderung der Rechtslage für die Verbraucher. Eine für die Betroffenen aussichtslose Situation, wie sie noch Ende der 90er und in den letzen Jahren herrschte wird nach und nach aufgearbeitet. Nicht zuletzt, weil es den Experten immer besser gelingt ein System aufzudecken in dem Banken, Vermittlungsagenturen und Verkäufer gezielt problematische Immobilien auf Kleinanaleger abzuwälzen versuchen.
RA Dr. Thomas Schulte, Sarkis Bisanz (sab)
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Unser Büro ist mit einem Team von vier Rechtsanwälten wirtschaftsberatend tätig und deckt ein breites Spektrum wirtschafts- und verbraucherschutzrechtlicher Themenstellungen ab. Der Verfasser arbeitet schwerpunktmäßig im Bereich des Banken- und Kapitalmarktrechtes. Die Rechtsanwälte sind ebenfalls im Bereich des Immaterialgüterrechtes (Namensrecht, Wettbewerbsrecht, Urheberrecht, Marken, Patente, Gebrauchsmuster, Sorten und Design), des Versicherungsrechtes sowie des Immobilienrechtes aktiv. Interdisziplinär kooperieren die Rechtsanwälte mit Steuerberatern. Die Kanzlei verfügt über Büros in Berlin (2 x), Freiburg und Dresden.
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