Eigentumswohnungskauf – Rückabwicklung von Treuhanderwerbermodellen

BGH bestätigt einen umfassenden Schutz vor unsachgemäßer Rechtsbesorgung

Zahlreiche Anleger von Schrottimmobilien überließen die Formalien des Kaufs einem Treuhänder. Zu diesem Zweck statteten sie schon bei Abschluss des Verkaufsgesprächs die Anlagevermittler mit umfassenden Vollmachten aus. Damit gaben sie ihre Einflussmöglichkeiten vorzeitig aus der Hand.

Dieses als Treuhanderwerbermodell bezeichnete Verfahren des Anlageverkaufs bot den Anbietern einen gewichtigen Vorteil. Auf diese Weise ließ sich der Verkauf der Anlage, sei es als Anteil an einem Immobilienfonds oder als direkter Erwerb einer Immobilie, für den Käufer vereinfachen.  Gerade diese Erleichterungen führten jedoch in der Regel auch zu einer generellen Verwässerung der vom Gesetzgeber eingerichteten Schutzbestimmungen. So sollte durch die Einsetzung eines Treuhänders der gesetzlich vorgeschriebene Besuch beim Notar auf einen möglichst späten Zeitpunkt gerückt werden, um die vom Schutzzweck der Norm umfasste Warnfunktion eines solchen Termins weitestgehend abzumildern.

Verhinderung von Rechtsmissbrauch

Grundsätzlich bestehen gegen solche Erleichterungen keine Bedenken, da die Möglichkeit einer Rechtsbesorgung gesetzlich vorgesehen ist. Bei den Treuhanderwerberfällen kommt es jedoch zu einem Interessenskonflikt. Hier ist der bevollmächtigte Rechtsbesorger gleichzeitig der Vermittler der Wertanlage. Es verwundert nicht, dass Anleger Opfer dieses Interessenskonflikts wurden. Die Inanspruchnahme der Gerichte hat für die Betroffenen jetzt zu einem Erfolg geführt, von der auch andere Geschädigte durchaus profitieren könnten. So liegen nunmehr zwei höchstrichterliche Entscheidungen des BGH vor, in denen die Rechtmäßigkeit des Treuhanderwerbs von strengen Voraussetzungen abhängig gemacht wird (Urteile vom 20.04.2004 Az. XI ZR 164/03 und Az. XI ZR 171/03). Die Richter stellen in beiden Urteilen fest, dass Treuhänder nur sein kann, wer nach Art. 1 § 1 Abs. 1RberG (Rechtsberatungsgesetz) hierfür eine behördliche Erlaubnis besitzt. Jene Erlaubnis besitzen die Anlagevertreiber in aller Regel jedoch nicht. Vor allem im Hinblick auf die durch den Treuhänder geschlossenen Kreditverträge bedeutet dies: Diese sind in aller Regel, mangels wirksamer Vertretung, zwischen Anlegern und Banken nicht zustande gekommen.

Rechtsscheintatbestände nur unter strengen Bedingungen anzunehmen

Die Richter führen weiter aus, dass sich die finanzierende Bank nicht immer auf Rechtsscheingesichtspunkte wie etwa der Annahme einer Duldungsvollmacht (§§ 171 Abs. 1 und  172 Abs.1 BGB) berufen kann. Schließlich erfordere dies ein wiederholtes Auftreten des unwirksam Bevollmächtigten, ohne das die Vollmachtgeber trotz Kenntnis etwas unternommen hätten. Der Abschluss des Kreditvertrages bei der Bank sei gerade die „erste Amtshandlung“ des soeben Bevollmächtigten. Etwas anderes gelte nur, wenn eine notariell beglaubigte Ausführung der Vollmacht vorläge.  Jedoch liegt  hier die Beweispflicht über das Vorliegen einer rechtmäßigen, den Erfordernissen des § 311 b Abs. 1 BGB genügenden, notariellen Bevollmächtigung des Treuhänders bei der Bank. Sie muss sich das Fehlen einer notariell beurkundeten Vollmacht entgegenhalten lassen.

Zinsanpassung keine Nachträgliche Genehmigung

In den Urteilen wird darüberhinaus klargestellt, dass auch nach einer unwirksamen Vertretung keine nachträgliche Genehmigung des Vertrages darin zu sehen sei, wenn zwischen Bank und Anleger direkte Verhandlung über eine Anpassung der Zinsen stattgefunden haben. 

Verstoß gegen das gesetzliche Verbot gem. § 134 BGB betrifft auch Folgegeschäfte

Neben dem Kreditvertrag sind auch alle übrigen durch den Treuhänder vorgenommenen Rechtsgeschäfte für die Anleger nichtig. Denn auch die Bevollmächtigung hierfür verstößt gegen Art. 1  § 1 Abs.1 RberG.  Damit ergeben sich für viele Geschädigte neue realistische Chancen sich in den Treuhanderwerberfällen von ihrer Schrottimmobilie durch eine Rückabwicklung zu befreien. Die genaue Vorgehensweise bleibt indes für den Laien schwer zu durchschauen. Vor allem gilt es bei den einzelnen Formulierungen der Ansprüche sich sehr genau zu verhalten.  Ein Rechtsbeistand ist daher dringend erforderlich, will man dieses neu geöffnete Fenster nutzen, um ein unliebsames Anlageabenteuer zu beenden. 

Dr. Thomas Schulte, Sarkis Bisanz (sab)

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