Vortrag des Rechtsanwalt Röhlke, Christian im Rahmen des Arbeitskreises Kreditgewährung in den Räumen der Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team, Berlin am 14.11.2012. Der Arbeitskreis Kreditgewährung ist ein erfolgreicher und praxisorientierter Zusammenschluss zwischen spezialisierten Rechtsanwälten und Bankfachleuten.
Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte, Rechtsanwältin Dana Wiest und Bankfachmann Alexander Bellgardt sind die Ansprechpartner und leiten den Arbeitskreis Kreditgewährung. Rechtsanwalt Röhlke erläuterte ein wichtiges Urteil im Bereich Bankenhaftung vor den interessierten Teilnehmern aus Wirtschaft und Recht im Rahmen einer Weiterbildungsveranstaltung:
Herr Röhlke: „Die Überschrift lautet „Geschädigter Erwerber obsiegt in der Berufungsinstanz gegen die finanzierende GMAC-RFC Bank, jetzt Paratus AMC GmbH, wegen Vorliegen einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung- Besprechung des Urteils des Oberlandesgerichtes Dresden vom 28.06.2012, – 9 U 1758/11-.“
Herr Rechtsanwalt Röhlke weiter: „Die Rechtsprechung ist sich in Bezug auf die rechtliche Bewertung sog. Schrottimmobilienfälle noch immer uneins und befindet sich nach wie vor in einer Entwicklungsphase. Vor allem stellt sich die Inanspruchnahme der finanzierenden Banken solcher Immobilien mitunter als sehr schwierig und oftmals aussichtslos dar. Umso erfreulicher ist daher das aktuelle Urteil des Oberlandesgerichtes (OLG) Dresden vom 28.06.2012, – 9 U 1758/11- gegen die ehemalige GMAC-RFC Bank, jetzt Paratus AMC GmbH, welches im Sinne des Verbrauchers als Kreditnehmer unter bestimmten Voraussetzungen die Verpflichtung der Bank auf Zahlung von Schadensersatz bei Vorliegen eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises annimmt.“
Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Schulte von den Rechtsanwälten Dr. Schulte und sein Team in Berlin hält das Urteil des OLG Dresden für bahnbrechend, „da es den Anlegern aufzeigt, dass auch ein Vorgehen gegen die oftmals überlegen erscheinenden Banken zum Erfolg führen kann und somit jeden Anleger ermutigen sollte, seine Ansprüche auch gegenüber der Bank prüfen und seine Rechte wahrnehmen zu lassen.“
Das OLG Dresden hat in seinem wegweisenden Urteil vom 28.06.2012 die Vollstreckung der Paratus AMC GmbH gegen ihren Kreditnehmer, einem Käufer einer sog. Schrottimmobilie, für unzulässig erklärt. Hintergrund des konkreten Falles war der Kauf einer Immobilie zu einem Kaufpreis von 190.000, 00 €, welcher zu 100% durch die Bank fremdfinanziert wurde. Vor Abschluss des Darlehensvertrages ließ die finanzierende Bank durch einen eigenen Mitarbeiter die Immobilie besichtigen und errechnete einen Wert der Wohnung in Höhe von 187.000,00 €. Nachdem die Käufer ihre Darlehensraten nicht mehr bezahlen konnten, betrieb die Bank die Zwangsvollstreckung aus der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld. Dem verzweifelten Käufer der Schrottimmobilie konnte im Kampf gegen die Bank geholfen werden.
In der ersten Instanz trug der Kläger unter anderem vor, dass der von ihm gezahlte Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei. Ein Sachverständige stellte dabei einen Wert des Objektes zum Zeitpunkt des Kaufes in Höhe von 106.000,00 € fest. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung teilte der Sachverständige sogar mit, dass bei möglicher Zugrundelegung eines anderen Liegenschaftszinses auch ein Wert der Immobilie von nur 97.000,00 € in Betracht käme.
Grundsätzlich ist nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Annahme eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises begründet, wenn der gezahlte Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert zu 100% übersteigt. Allerdings genügt auch bei Hinzutreten weiterer Umstände eine 80% Überhöhung des Verkehrswertes für die Annahme der Sittenwidrigkeit des Kaufpreises.
Eine Aufklärungs- und Beratungspflicht der Bank kommt dennoch nur ausnahmsweise in Betracht. Zum Beispiel, wenn man der Bank einen Wissensvorsprung vorwerfen kann. Diesen sah das OLG Dresden auch im vorliegenden Fall. Das Gericht nahm eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises deshalb an, weil die Bank aufgrund der erheblichen Differenz zwischen den vom Kläger gezahlten Kaufpreis und dem Verkehrswert der Immobilie eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung annehmen musste.
Wegweisend ist das Urteil des OLG Dresden in dem Punkt, dass nunmehr ein Kreditnehmer aufgrund der Vornahme der 100%-tigen Fremdfinanzierung seiner Immobilie durch die Bank aus seiner Sicht annehmen kann, dass auch diese von einer Gleichwertigkeit zwischen Verkehrswert und der entsprechenden Darlehenssumme ausgeht. Zudem wurde seitens der Bank von einem Eigenkapitalanteil in Höhe von üblicherweise 20% des Kaufpreises abgesehen. Dies darf der Kreditnehmer als Beleg dafür sehen, dass auch die Bank die Einschätzung der Angemessenheit des Kaufpreises teilt. Hinsichtlich der Aufklärungspflicht stellt das OLG Dresden jedoch deutlich klar:
„Das zieht dann aber auch die Verpflichtung der Bank und hier der Beklagten nach sich, die Angemessenheit vor Kreditierung eigenverantwortlich zu prüfen.“
Unterlässt sie dies, macht sich die Bank schadensersatzpflichtig.
Christian Röhlke: „Hinzu kam im vorliegend Fall, dass die Bank erklärte, den Kredit nur unter dem Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses der Immobilie zu gewähren. Dadurch hat die Bank auch erklärt, dass der Abschluss des Vertrages und die Auszahlung der Darlehenssumme als Beleg für die Werthaltigkeit der Immobilie gelten.“
Die Bank hätte hier eine ernsthafte Prüfung des Verkehrswertes der Immobilie vornehmen müssen. Dies darf sie jedoch nicht nur im Eigeninteresse oder im Interesse des Banksystems tun. Hier ist die Annahme begründet, dass die Bankmitarbeiter bei Bewilligung des Kredites ihre Augen vor der Erkenntnis des sittenwidrigen Kaufpreises verschlossen haben.
Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Schulte von Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team in Berlin kann aus seiner langjährigen Berufserfahrung bestätigen, dass dies leider keinen Einzelfall darstellt: „Tagtäglich habe ich mit ähnlich gelagerten Fällen in meiner anwaltlichen Tätigkeit zu tun, in denen Anleger eine sog. Schrottimmobilie zu einem erweislich sittenwidrig überhöhten Kaufpreis erworben haben und sich aufgrund ihrer finanziellen Notlage an mich wenden. Bei Durchsicht der Akten wird klar, dass üblicherweise eine 100%-tige Finanzierung dieser Immobilien durch oftmals immer wieder die gleichen Banken vorgenommen wird.“
Dies lässt nur die Schlussfolgerung zu, dass eine Vielzahl dieser Banken keine ernsthafte Prüfung der finanzierten Immobilien vornimmt und sich die Bankmitarbeiter bei der alltäglichen Kreditvergabe mit dem Verschließen der Augen vor der mangelnden Werthaltigkeit der Immobilie vergnügen.
Die Betroffenen sehen sich nicht nur durch die Vertriebsgesellschaft, den Verkäufer, sondern auch durch die finanzierende Bank getäuscht; eine solche Schrottimmobilie sein Eigentum zu nennen, bedeutet für die meisten Geschädigten vor allem den finanziellen Ruin. Oftmals, so berichtet Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Schulte, kommt ein Vorgehen gegen die Vertriebsgesellschaft oder den Verkäufer wegen deren Insolvenz nicht mehr in Betracht. Das Urteil des OLG Dresden eröffnet daher neue Möglichkeiten, um ein erfolgreiches Vorgehen gegen die in der Regel noch am ehesten liquide Banken im Rahmen der anwaltlichen Beratung in Erwägung zu ziehen.
Betroffene Schrottimmobilienkäufer sollten sich daher an einen fachkundigen Rechtsanwalt wenden, der aufgrund seiner langjährigen Berufserfahrung und fachlichen Qualifikation Spezialist auf diesem Gebiet ist. Der Arbeitskreis Kreditgewährung der Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team will die Reihe an Informationsveranstaltungen fortsetzen.
Über die Erfolge wurde in den Medien berichtet
