Definition im Mietvertrag über den Mietzweck eines Gewerberaums: Zählen Feuerwerksprodukte zu Spielwaren? – Vereinbarung im Mietvertrag „Betrieb eines Spielwaren und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung“
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberaum als Mietzweck den „Betrieb eines Spielwaren und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung“, so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich nicht um Spielwaren. (Leitsatz des Gerichts) – KG, Urt. v. 06.06.2011 8 U 9/11, BeckRS 2011, 17965
Einleitung: Vertragsfreiheit beim gewerblichen Mietrecht
Feuerwerk gehört zu Silvester wie der Tannenbaum zu Weihnachten und bedeutet Spiel und Spaß für Groß und Klein. Sind Silvesterfeuerwerksprodukten allerdings auch Spielwaren? Nicht im gewerblichen Mietrecht wenn als Vertragszweck der Betrieb eines Spielwaren und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung vereinbart wurde, so jedenfalls das Kammergericht Berlin.
Sachverhalt (verkürzt): Spielwaren: Feuerwerkskörper der Kategorie 2?
Die Beklagte mietete bei der Klägerin gewerbliche Mieträume. Als Mietzweck wurde gemäß § 2 Ziffer 1 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages der „Betrieb eines Spielwaren und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung“ vereinbart. Die Beklagte betreibt Fachmärkte gleicher Art bundesweit. Im Handelsregister führt sie unter dem Gesellschaftszweck unter anderem den Vertrieb von „pyrotechnischen Artikeln“ auf. So wie in ihren anderen Märkten, verkaufte die Beklagte Silvesterfeuerwerksprodukte in den von der Klägerin gemieteten Räumen. Die Klägerin mahnte die Beklagte zunächst erfolglos ab und verklagte sie darauf auf Unterlassung des Verkaufs von Feuerwerkskörpern unter Berufung auf § 541 BGB. Das Landgericht Berlin stattgegeben und verurteilte die Beklagte auf Unterlassung. Die Beklagte legte gegen das Urteil Berufung ein.
Kommentierte Entscheidungsgründe: Vereinbarung zur Nutzung der Mietsache und vertragliche Vereinbarung zum Mietzweck
Im gewerblichen Mietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit: der genaue Vertragszweck kann, muss aber nicht zwingend vertraglich vereinbart werden. In der Praxis sind entsprechende Vereinbarungen und Beschränkungen zur Nutzung der Mietsache üblich. Um Streitigkeiten zur Auslegung der Vereinbarung vorzubeugen, sollten der Mietzweck im Detail schriftlich festgelegt werden. Vorliegend hatte das Kammergericht zu entscheiden, ob der Verkauf von Feuerwerksprodukten einen vertragswidrigen Gebrauch im Sinne des § 541 BGB darstellt, wenn um gewerblichen Mietvertrag der „Betrieb eines Spielwaren und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung“ vereinbart war. Somit stellte sich die Frage ob die Feuerwerksprodukte unter den Begriff der „Spielwaren“ fallen. Nach dem Kammergericht Berlin sind Spielwaren handwerklich oder industriell entwickelte und hergestellte Spielzeuge und Spielmittel beziehungsweise Spiele (Gesellschaftsspiele, Geschicklichkeitsspiele, Computerspiele, Brettspiele, Spielanleitungen, Spielpläne etc. wie auch Spiele-Zubehör), die für den Handel bestimmt sind. Bei Spielzeug im engeren Sinn handelt es sich um einen speziell für Kinder oder Jugendliche (auch von ihnen selbst) hergestellten Gegenstand, der den eigentlichen Zweck hat, Spielen auszulösen und Spielimpulse zu geben. Das Kammergericht zitierte zudem die Definition von Spielzeug aus § 1 Abs.1 Satz 2 der Zweiten Verordnung zum Geräte und Produktsicherheitsgesetz (Verordnung über die Sicherheit von Spielzeug), wonach Spielzeug alle Erzeugnisse, die dazu gestaltet oder offensichtlich bestimmt sind, von Kindern im Alter bis 14 Jahren zum Spielen verwendet zu werden. Spielzeug im weiteren Sinn ist jeder Gegenstand und alle Materialien, die Kinder, Jugendliche oder auch Erwachsene zum Spielen veranlassen. Folglich stellten Feuerwerksprodukte schon keine Spielzeuge im engeren Sinn dar, weil nach der Ersten Verordnung zum Sprengstoffgesetz, dort § 20 Abs. 2 der Umgang und Verkehr mit pyrotechnischen Gegenständen der Kategorie 2 nur den Personen gestattet ist, die das 18. Lebensjahr vollendet haben.
Kleinfeuerwerk – Mittelfeuerwerk – Großfeuerwerk: Das Kammergericht hatte eine Aufteilung der Feuerwerkskörper in Kategorien vorzunehmen!
So werden Feuerwerkskörper entsprechend dem Grad ihrer Gefährlichkeit in Feuerwerksspielwaren (z. B. Knallerbsen, Wunderkerzen), Kleinfeuerwerk, Mittelfeuerwerk (Gartenfeuerwerk) und Großfeuerwerk unterteilt. Die Verwendung von Mittel und Großfeuerwerk erfordert spezielle Erlaubnisse. Nunmehr blieb es zu beurteilen, ob das von der Beklagten verkaufte Feuerwerk Kleinfeuerwerk oder Feuerwerksspielwaren darstellt. Das Kleinfeuerwerk als Kategorie 2, stellt eine „geringere Gefahr“ dar und darf daher nur von Personen die das 18. Lebensjahr vollendet haben verwendet werden. Somit dürfen Minderjährige das Feuerwerk nicht nur nicht kaufen sondern auch nicht verwenden. Daher handelt es sich bei Feuerwerkskörpern der Kategorie 2 aufgrund ihrer Gefährlichkeit auch nicht um Spielzeug im weiteren Sinne. Entgegen den Ausführungen der Beklagten kommt es nach Ansicht des Kammergerichtes auch nicht darauf an, dass die Beklagte in ihren weiteren Fachmärkten im Bundesgebiet Silvesterfeuerwerksprodukte der Kategorie 2 verkauft. Entscheidend ist allein, was die Vertragsparteien des streitgegenständlichen Mietverhältnisses vereinbart haben. Unbedeutend ist auch, dass die Beklagte im Handelsregister als Gegenstand des Unternehmens den Verkauf von derartigen Silvesterfeuerwerksprodukten ausgewiesen hatte. Schließlich haben die Parteien bei Vereinbarung des Vertragszwecks nicht auf die im Handelsregister ausgewiesenen Tätigkeiten Bezug genommen. Zudem habe die Beklagte selber im Handelsregister zwischen dem Handel mit pyrotechnischen Artikeln und dem Handel mit Spielwaren unterschieden und diese Geschäftszweige gesondert aufgeführt.
Fazit: Vertragsfreiheit – weite Fassungen des Mietzwecks im Mietvertrag führen zu mehr Handlungsfreiheit!
Die Vereinbarung des Vertragszwecks vor allem im gewerblichen Mietrecht sollte ausführlich und detailliert ausgearbeitet werden. Will der Mieter seine Tätigkeit später um andere Geschäftszweige erweitern, ist er von der Erteilung einer Sondergenehmigung, bzw. Zustimmung des Vermieters abgängig. Der Vermieter kann hierbei nach freiem Ermessen entscheiden. Will sich der Mieter absichern, sollte er sich um eine weite Fassung des Mietzwecks im Mietvertrag bemühen.
