Rechtliche Möglichkeiten für Käufer von Immobilien zu Kapitalanlagezwecken wieder auszusteigen
Interview mit Rechtsanwalt und Immobilienexperte Dr. Thomas Schulte und Team, Berlin – München
Dr. Schulte: „Wie läuft das mit den Immobilien?“
Rechtsanwalt Dr. Schulte: „Es beginnt immer auf dieselbe Art und Weise. Die Opfer wollen für das Alter vorsorgen, Geld anlegen oder „einfach nur“ Steuern sparen. Mit viel Glück erreichen Sie einfach keines dieser Ziele, andernfalls droht der finanzielle Ruin.“
Dr. Schulte: „Immer?“
Rechtsanwalt Dr. Schulte: „Nein, es geht nur um extrem überteuerte Wohnungen. Denn die Vermittler solcher Eigentumswohnungen preisen ihre Immobilien in der Regel als einmalige Gelegenheit zum Steuersparen an. Gleichzeitig suggerieren die Vermittler, dass es sich um eine hervorragende Möglichkeit handelt, für das Alter vorzusorgen, weil, wie jeder weiß, eine Immobilie eine hervorragende Geldanlage darstellt. Als wirksamste Verkaufsargumente gelten in der Regel der scheinbar günstige Preis, der sich durch die Einnahmen aus Vermietung und durch Steuerrückerstattungen ohne weiteres amortisiert, sowie die Wertsteigerung der Immobilie.“
Rechtsanwalt Dr. Schulte weiter: „Unter diesen Begriff fallen kombinierte Verträge, in denen Anlegern durch einen Strukturvertrieb vermietete Eigentumswohnungen angeboten werden. Durch die Einschaltung eines Strukturvertriebs erhöht sich der Kaufpreis zudem erheblich durch eine Vielzahl von Innenprovisionen gegenüber dem tatsächlich angemessenen Kaufpreis. Die Anlage als Altersvorsorge ist mithin kaum haltbar. Nicht selten vergessen die Vermittler auch über die weiteren Pflichten aus dem Eigentum aufzuklären und realistische Finanzierungen in ihre Überlegungen mit einzubeziehen.“
Dr. Schulte: „Schildern Sie doch mal einen typischen Fall!“
Dr. Schulte: „Dazu kommt, dass potentielle Anleger durch die Vermittler des Strukturvertriebes in eine überrumpelungsähnliche Situation gebracht werden. Denn entweder kontaktieren die Vermittler potentielle Anleger aus heiterem Himmel, zum Beispiel nach dem Einkauf im Einkaufscenter oder durch einen blinden Telefonanruf, einen so genannten „cold call“. Die psychologisch geschulten Vermittler fragen zunächst, ob man nicht Interesse habe, langfristig Steuern zu sparen und dass der hiesige Anrufer der Firma XY Experte in Steuerfragen sei. Da diese Frage im Regelfall mit Ja beantwortet werden kann, ist das Gespräch eröffnet und dem Vermittler Tür und Tor geöffnet, um seine Argumente zu platzieren.
Sodann wird ein reelles Treffen in der Wohnung des Anlegers oder den Beratungsräumen des Vermittlers vereinbart. Dabei erscheint der Vermittler bestenfalls gleich mit Berechnungsbeispielen und Hochglanzprospekten und hat auch schon eine Immobilie für die potentiellen Anleger in Aussicht. Diese ist häufig, so stellen die Vermittler meist dar, so stark nachgefragt, dass sie nur noch für wenige Tage für sie reserviert ist.“
Dr. Schulte: „Üble Tricks, oder?“
Dr. Schulte: „Ja, üble Tricks! Jetzt geht es weiter! Aber da ja nun feststeht, dass der potentielle Anleger Steuern sparen will und der Wohnungseigentumserwerb, wie sich anhand des Berechnungsbeispiels zeigte, hervorragend dafür geeignet ist, weil man quasi ohne Kosten eine Altersvorsorge erhält, könne man auch gleich zum Notar fahren. In der Praxis bearbeiten solche Fälle in der Regel immer dieselben Notare. Nicht ohne Grund! Denn eigentlich gebietet die Warnfunktion der notariellen Beurkundung, dass hier nochmals über das Rechtsgeschäft aufgeklärt wird. Die Betonung liegt auf nochmals. In der Regel erfahren potentielle Anleger hierbei jedoch zum ersten Mal Einzelheiten über den geplanten Kauf, nicht zuletzt eingekleidet in einen Wulst von Rechtsnormen. So bleibt beim Anleger nur Unverständnis. In der Hoffnung, dass alles schon mit rechten Dingen zugehen wird, unterzeichnet er das notarielle Kaufangebot und bindet sich für vier Wochen oder mehr.
An diesem Punkt kann jedem betroffenen Anleger nur dringendst empfohlen werden, anwaltlichen Rat oder zumindest die Hilfe eines seriösen, wirklich unabhängigen Anlegerschutzvereins zu suchen. Denn die Möglichkeit für Anleger, denen Schrottimmobilien verkauft wurden und die nun die Rückabwicklung suchen, hat sich stetig verbessert. Zu warnen ist aber insbesondere vor übereilten Reaktionen geprellter Anleger. Nur eine genaue Analyse des Einzelfalls hält letzten Endes vor Gericht stand.“
Dr. Schulte: „Wie helfen Sie betroffenen Familien?“
Dr. Schulte: „Rechtlich haben sich folgende Angriffsoptionen in der Praxis heraus geprägt:
1. Der Angriff des eigentlichen Vermittlers/des Strukturvertriebs
2. Der Angriff auf den Verkäufer
3. Der Angriff auf die darlehensgebende Bank
Zudem versuchen wir teilweise die Wohnungen freihändig zu verkaufen und Vergleiche mit der Bank zu erzielen.
Zum Fall 1:
Die Anlageberater, die Vermittler, die Herren des Strukturvertriebs schulden dem potentiellen Anleger eine richtige Rentabilitäts- und Liquiditätsberechnung, aus denen der Käufer die wirtschaftlichen Folgen des Eigentumserwerbes ersehen kann. Hierbei finden die Experten der Kanzlei Dr. Schulte und sein Team häufig Defizite. Der Vertrieb erfolgt unter einseitiger Betrachtung und berücksichtigt lediglich nicht erreichbare Gewinnmöglichkeiten. Die errechnete monatliche Zuzahlung fällt höher aus als erwartet oder der Weiterverkauf will nicht gelingen. Alles Folgen einer falschen Aufklärung über den Wert der Immobilie, die steuerlichen Auswirkungen, die monatliche Zuzahlung, den Kreditvertrag, über Innenprovisionen, die zu erzielenden Mieterträge, das Darlehen verbunden mit den verschieden Kosten usw.
Zum Fall 2:
Eine in Bezug auf Fall 1 nachgewiesene Falschberatung, Täuschung oder sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung kann der Verkäuferin zugerechnet werden, wenn sie die Vermittler zum Vertrieb ihrer Immobilien genutzt hat.
Zum Fall 3:
Die neuere Rechtsprechung lässt die Tendenz erkennen, dass oben genannte Falschberatungen auch der Bank zugerechnet werden können. Dies erfolgt durch die Gerichte bisher jedoch nur sehr zögerlich, auch wenn sich die Experten der Kanzlei Dr. Schulte und sein Team darüber einig sind, dass sich die finanzierenden Banken nicht mit Unkenntnis der einschlägigen Praxis herausreden können sollten.
Einen neuen großen Erfolg bedeutet in diesem Bereich der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 5.7.2011 (Az.: XI ZR 342/10). Die Bank wurde wegen arglistiger Täuschung in Bezug auf zu erzielende Mieteinnahmen zum Schadenersatz verurteilt.“
Dr. Schulte: Vielen Dank für die Ausführungen!
