Immer wieder sorgen Bauherren- und Erwerbermodelle für negative Schlagzeilen. Aus der Hoffnung auf Steuerersparnis und Rendite wird für manchen Anleger ein Albtraum.
Häufig geraten dabei auch Banken in Misskredit, die bei einem Darlehen den Beitritt zu einem Mietpool zur Vergabebedingung machen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem nun verkündeten Urteil die Aufklärungspflichten der finanzierenden Banken präzisiert.
Überteuerte Wohnungen und keine Mieteinnahmen
Bereits 1992 hatte der Anleger eine Eigentumswohnung im Rahmen eines Erwerbermodells mithilfe eines Vermittlers gekauft. Zu deren Finanzierung nahm er ein Bankdarlehen in Anspruch. Die finanzierende Bank machte den Beitritt zum Mietpool der Anlage zur Bedingung der Kreditvergabe. Ziel eines Mietpools ist es, das Risiko von Mietausfällen gleichmäßig auf alle Eigentümer zu verteilen. Sämtliche Mieteinnahmen fließen auf einem Konto zusammen und werden in einem weiteren Schritt anteilig an die Besitzer weitergeleitet. Im Laufe der Jahre stellte sich heraus, dass der Kläger die Wohnung zu einem weit über dem Verkehrswert liegenden Preis erworben hatte und dass sich die angestrebten Mieteinnahmen nicht erzielen ließen. Der Anleger forderte nun u.a. Schadenersatz von der Bank, da diese ihrer Aufklärungspflicht nicht ausreichend nachgekommen sei.
Frühere Rechtsprechung nicht eindeutig
Im Gegensatz zum Oberlandesgericht Karlsruhe (Az: 15 U 64/04) geht der BGH (Az: XI ZR 246/06) von einer geringeren Aufklärungspflicht der Banken aus. Die Bank verletzt diese Pflichten nur, wenn sie wissentlich spezielle Risiken des Mietpools verschweigt. Sie muss nicht über die mit einem Mietpool grundsätzlich verbundenen Gefahren – wie beispielsweise Verlust eines großen Teils der Mieteinnahmen durch langfristigen Leerstand in zahlreichen Räumen des Objektes – informieren. Die Bank kann auch nicht haftbar gemacht werden, wenn sich nach Vertragsabschluss herausstellt, dass die Erwartungen an die Erträge der Kapitalanlage zu hoch oder die Kalkulationen des Anbieters fehlerhaft waren. Hier ist der Anleger gefragt, der seine Investition mithilfe des Anbieters und anderer Fachleute prüfen kann und muss.
Wann haftet die Bank?
Der BGH fertigte auf 30 von 38 Urteilsseiten zunächst einmal alle Stimmen in Literatur und Rechtsprechung ab, die nach der Entscheidung C-350/03 des EuGH (Schulte/Crailsheimer Volksbank) einen Schadensersatz der Bank forderten.
Es gibt aber auch Fälle, in denen die Bank umfassendere Aufklärungspflichten hat. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie nicht nur als Kreditgeberin, sondern auch bei Planung, Durchführung und Vertrieb des Projektes auftritt. Zudem muss die Bank den Anleger informieren, wenn sie bei Vertragsabschluss bereits weiß, dass der Mietpool überschuldet ist oder überhöhte und eine falsche Rentabilität vortäuschende Auszahlungen leistet. Falls die Bank diese Pflichten nicht erfüllt, können Schadenersatzansprüche des Anlegers bestehen.
Die Bundesrichter des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshof (BGH) mussten durch den Europäischen Gerichtshof (EuGH) zum Kampf getragen werden und gingen in die Offensive:
„Unseriöse Strukturvertriebsmethoden bei Immobilienverkäufen werden jetzt, 10 Jahre nachdem den geprellten Anlegern die ruinösen Schrottimmobilien verkauft wurden, endlich auch als Grund gesehen, von den beteiligten Banken Schadensersatz zu fordern“.
Konsequenz dieses BGH Urteils für die Banken?
Wie es das am 13.06.2006 veröffentlichte Urteil des BGH XI ZR 6/04formuliert, fallen allzu enge Bindungen der Banken an betrügerische Vertriebstruppen und Initiatoren ihnen jetzt endlich auch selbst zur Last.
Anleger sollten vor dem Hintergrund dieses Urteils daher eventuelle Schadenersatzansprüche anwaltlich genau prüfen lassen.
Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte aus Berlin kommentiert:
„Die Entscheidung bedeutet im Grunde, dass die Bank in Zukunft den Vertrieb von Kapitalanlagen, die finanziert werden, näher überwachen muss. Falls die Bank stattdessen die Augen vor schädigenden Vertriebsmethoden verschließt, müssen die Kreditkunden das Darlehen nicht zurückzahlen.“
Dr. Thomas Schulte
Rechtsanwalt
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Autor (ViSdP): Dr. iur. Thomas Schulte, Dr. Schulte und sein Team – Rechtsanwälte, 10717 Berlin
